Machbarkeitsstudie erstellen 2026: von der Adresse zur Variante in Stunden statt Tagen

Eine Machbarkeitsstudie für ein Wohnhaus beantwortet eine einfache Frage: Was lässt sich auf dieser Parzelle bauen, und rechnet es sich? Die Antwort setzt sich aus vielen kleinen Abklärungen zusammen. Ein grosser Teil davon ist heute in Minuten erledigt statt in einem halben Tag. Die Entscheide, auf die es ankommt, bleiben bei Ihnen.

Dieser Beitrag geht den Ablauf Schritt für Schritt durch, von der Adresse bis zum Ergebnis für die Bauherrschaft. Welche Punkte in eine vollständige Studie gehören, fasst die Checkliste für Wohnbauprojekte zusammen.

Was eine Machbarkeitsstudie leisten muss

In der Leistungsordnung SIA 102 liegt die Machbarkeitsstudie in der Phase Vorstudien, Teilphase 21. Sie klärt die baurechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten und weist die Machbarkeit nach. Warum gerade diese Phase oft unter Zeitdruck steht, beschreibt der Beitrag Die baurechtliche Machbarkeitsstudie unter Zeitdruck.

Für ein Wohnhaus heisst das konkret: Am Ende wissen Sie, wie viel Geschossfläche zulässig ist, wie ein Volumen auf der Parzelle aussehen kann, wie viele Wohnungen ungefähr entstehen und in welcher Grössenordnung die Kosten liegen.

Schritt 1: Parzelle und ÖREB-Kataster

Am Anfang steht die Parzelle mit Fläche, Grenzen und Zone. Die öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen liefert der ÖREB-Kataster: Nutzungsplanung, Lärm-Empfindlichkeitsstufe, Wald- und Gewässerthemen, belastete Standorte und weitere Themen, je nach Kanton.

Nicht alles steht dort. Privatrechtliche Dienstbarkeiten sind im Grundbuch eingetragen, nicht im ÖREB-Kataster. Für die erste Einschätzung reicht der ÖREB-Auszug oft, vor verbindlichen Aussagen gehört der Grundbuchauszug dazu.

In diesem Schritt spart Software die meiste Zeit. In Normy geben Sie eine Adresse oder Parzellennummer ein. Normy findet die Parzelle und zeigt Fläche, Zone und Empfindlichkeitsstufe aus dem ÖREB-Kataster. Für den Weg von der Adresse zum fertigen Dossier nennt die App selbst rund zwei Minuten.

Schritt 2: Zone und Bau- und Nutzungsordnung

Die Zone verweist auf die kommunale Bauordnung. Im Aargau heisst sie Bau- und Nutzungsordnung (BNO), in Zürich Bau- und Zonenordnung (BZO), in anderen Kantonen Baureglement. Sie legt pro Zone die Kennzahlen fest. Gilt für das Gebiet ein Gestaltungsplan oder ein anderer Sondernutzungsplan, kann er von der Grundordnung abweichen. Das gehört früh geprüft.

Dazu kommt das kantonale Recht. Baugesetz und Verordnung regeln Begriffe und Messweisen, oft auch Strassen-, Wald- und Gewässerabstände. Warum das von Gemeinde zu Gemeinde anders aussieht, erklärt Warum jede Gemeinde eine eigene Bauordnung hat.

Schritt 3: Nutzungsmass, Abstände und Höhen

Aus der BNO lesen Sie die Werte, die das Volumen begrenzen:

• Nutzungsmass: Ausnützungsziffer (AZ), Geschossflächenziffer (GFZ), Überbauungsziffer (ÜZ) oder Baumassenziffer, je nachdem, was die Gemeinde verwendet.
• Abstände: Grenzabstände, oft unterschieden in klein und gross, Gebäudeabstand, Strassenabstand und je nach BNO ein Mehrlängenzuschlag für lange Fassaden.
• Höhen und Geschosse: Fassaden- und Gesamthöhe nach den harmonisierten Begriffen oder Gebäude- und Firsthöhe nach altem Recht, dazu Vollgeschosse, Dach- und Attikageschosse.
• Gebäudelänge und weitere Zonenvorschriften.

Normy liest diese Kennzahlen aus der BNO der Gemeinde und zeigt neben jedem Wert den Paragraphen, aus dem er stammt. Im Dossier stehen sie im Abschnitt Mass & Bauwerte, daneben unter anderem Verfahren & Bewilligung, Lärm & Umwelt, Schutz & ÖREB und Hebel. Wie Sie die Werte prüfen, zeigt das Handbuch unter Dossier lesen.

Die erste Rechnung ist dann einfach: anrechenbare Grundstücksfläche mal Ausnützungsziffer. Bei einer Parzelle von 995 m² in einer Zone mit AZ 0.80 ergibt das 796 m² anrechenbare Geschossfläche. Wo diese Rechnung in der Praxis kippt, zeigt der Beitrag Ausnützungsziffer berechnen.

Schritt 4: Volumenstudie und Varianten

Jetzt wird aus Zahlen ein Volumen. Klassisch zeichnen Sie Baufenster und Baukörper im CAD, rechnen Flächen nach und passen an. Jede Variante kostet Zeit, deshalb bleibt es oft bei zwei oder drei.

Im Arbeitsbereich Machbarkeitsstudie platzieren Sie Gebäude im 3D-Modell auf der Parzelle. Eine Leiste rechnet bei jeder Änderung Ausnützung, Gebäude, Geschossfläche, Wohnungen, Kosten und den maximalen Landwert neu. Der Tab Baugesetz zeigt, mit welchen Werten gerechnet wird und woher sie stammen.

Das Autolayout erzeugt Bebauungsvarianten nach Typologie: Zeilen, Punkthäuser, Winkelbau oder Hofbau. Es prüft sie gegen Grenzabstände, Strassenabstand und Mehrlängenzuschlag und weist die rechtliche Konformität aus. Die Varianten lassen sich danach nebeneinander vergleichen. Wie das abläuft, steht im Handbuch unter Autolayout und Varianten.

Was kein Werkzeug ersetzt, ist der Entwurf. Ob eine Zeile oder ein Punkthaus besser in die Umgebung passt und wie Erschliessung, Aussenraum und Wohnungstypen zusammenspielen, beurteilen Sie.

Schritt 5: Kostenschätzung mit Kennwerten

Neben der Fläche will die Bauherrschaft eine Zahl. In der Machbarkeitsstudie entsteht sie aus Kennwerten, etwa Kosten pro m³ Gebäudevolumen oder pro m² Hauptnutzfläche, multipliziert mit den Mengen der Variante.

Entscheidend ist, woher die Kennwerte stammen. Der Kostenrechner in Normy erstellt eine Kostenschätzung Vorprojekt nach SIA 102 mit einer Genauigkeit von ±15 %, Beträge inklusive MWST und indexiert mit dem Baupreisindex des BFS. Grundlage sind die Referenzprojekte Ihres Büros, also eigene Schlussabrechnungen in der Kostendatenbank, importiert aus Excel oder aus einer PDF-Bauabrechnung. Die Schritte zeigt das Handbuch unter Kosten schätzen. Warum eigene Abrechnungen die bessere Grundlage sind, steht in Ihre besten Kennwerte liegen in Ihren eigenen Bauabrechnungen.

Schritt 6: Ergebnis für die Bauherrschaft

Am Ende steht ein Dokument, das die Bauherrschaft versteht und weitergeben kann: Parzelle und Rechtslage, das zulässige Mass, ein oder mehrere Volumen, Flächen, Wohnungen und Kosten. Jede Zahl braucht eine Quelle, sonst wird sie im nächsten Gespräch angezweifelt.

Das Dossier lässt sich in Normy als PDF exportieren oder als Link teilen, den die Empfänger nur lesen können.

Wo Sie weiterhin entscheiden

Software beschleunigt das Zusammentragen und Rechnen. Drei Dinge bleiben Ihre Aufgabe.

Der Graubereich. Viele Vorschriften lassen Auslegung zu, etwa bei der Anrechnung von Dach- und Attikageschossen oder bei der Einordnung ins Ortsbild. Mehr dazu in Was KI im Baurecht nicht abnimmt.

Die Praxis der Gemeinde. Wie ein Bauamt eine Bestimmung handhabt, steht selten in der BNO. Erfahrung mit der Gemeinde lässt sich nicht nachschlagen.

Die Vorabklärung beim Bauamt. Bei knappen oder unklaren Punkten lohnt ein Gespräch mit der Bauverwaltung, bevor die Bauherrschaft entscheidet. Verbindlicher ist ein formeller Vorentscheid, sofern der Kanton ihn vorsieht.

Für Folgefragen gibt es in Normy einen Chat, der baurechtliche Fragen mit Quellen beantwortet. Die Baurecht-KI ersetzt keine rechtliche Prüfung im Einzelfall. Sie zeigt, wo Sie nachlesen müssen.

Dauer und Kosten einer Machbarkeitsstudie

Wie lange eine Studie dauert, hängt weniger vom Rechnen ab als von den offenen Fragen. Die Recherche der Grundlagen kann selbst in eingespielten Büros einen halben Tag beanspruchen. Mit einem fertigen Dossier wird daraus die Prüfung der Werte und ihrer Quellen. Varianten entstehen in derselben Sitzung, die Kosten rechnen mit. Eine erste Variante mit Flächen und Kosten liegt so in Stunden statt Tagen vor. Für eine Studie, die Sie gegenüber der Bauherrschaft vertreten, kommen Entwurf, Prüfung und allenfalls die Abklärung mit dem Bauamt dazu.

Das Honorar richtet sich nach diesem Aufwand, meist als Pauschale oder nach Zeit. Wer die Grundlagenarbeit verkürzt, kann im selben Rahmen mehr Varianten prüfen oder die Studie günstiger anbieten.

Was wir daraus mitnehmen

Die Machbarkeitsstudie 2026 besteht aus denselben Schritten wie vor zehn Jahren. Neu ist, dass die Grundlagen nicht mehr den grössten Teil der Zeit beanspruchen. Die gewonnene Zeit gehört dem, was eine gute Studie ausmacht: dem Entwurf und dem Urteil im Graubereich. Einen Überblick über die Funktionen gibt die Seite Machbarkeitsstudie.

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