Baurechtliche Machbarkeitsstudie unter Zeitdruck

In den Gesprächen mit Architekturbüros taucht eine Phase immer wieder als Engpass auf: die Machbarkeitsstudie ganz am Anfang eines Projekts. Sie entscheidet, ob ein Grundstück das hergibt, was die Bauherrschaft sich vorstellt — und sie steht oft unter einem Zeitdruck, den Aussenstehende unterschätzen.

Eine definierte Leistung, kein Nebenprodukt

Dass die baurechtliche Recherche zur Machbarkeitsstudie gehört, ist nicht bloss Gewohnheit, sondern in der Leistungsordnung SIA 102 (Ausgabe 2020) festgehalten. Die Machbarkeitsstudie liegt dort in der Phase Vorstudien, genauer in der Teilphase 21 («Definition des Bauvorhabens, Machbarkeitsstudie»). Die anschliessende Teilphase 22 ist das Auswahlverfahren — Wettbewerbe und Studienaufträge —, nicht die Machbarkeit selbst.

Zu den Grundleistungen der Teilphase 21 zählt die SIA ausdrücklich das «Abklären von baurechtlichen, technischen und wirtschaftlichen Möglichkeiten» sowie das «Überprüfen der Machbarkeit». Am Ende der Phase müssen laut Norm die «Machbarkeit nachgewiesen» und die Projektdefinition erstellt sein.

Anders gesagt: Die baurechtliche Abklärung ist keine Vorarbeit, die nebenbei läuft, sondern eine Leistung, für die das Büro geradesteht. Genau deshalb wiegt jede Ungenauigkeit in dieser Phase schwer.

Wöchentlich eine Studie, zwei bis drei Tage Zeit

Bei einem grösseren Wohnbaubüro fällt fast im Wochentakt eine neue Machbarkeitsstudie an. Das Fenster dafür ist schmal.

Aus einem Gespräch mit der Geschäftsleitung eines Aargauer Wohnbaubüros: "Wir machen praktisch jede Woche eine Machbarkeitsstudie und haben dafür zwei bis drei Tage. In dieser Zeit müssen wir baurechtlich absolut sattelfest sein."

In diesem Takt ist baurechtliche Recherche kein einmaliger Aufwand, sondern ein wiederkehrender. Jede Parzelle bringt eine andere Gemeinde, eine andere Bau- und Nutzungsordnung und einen anderen Satz an Sondervorschriften mit.

Was am Ende auf dem Blatt stehen muss

Über die Büros hinweg ist der baurechtliche Kern einer Machbarkeitsstudie erstaunlich konstant. Gefragt sind in fast jedem Fall:

Bauzone und die daraus folgende Nutzung
Ausnützungs- oder Geschossflächenziffer
Grenz- und Gebäudeabstände
maximale Gebäude- und Firsthöhe, Zahl der Vollgeschosse
Sonderregelungen wie Gestaltungs- oder Erschliessungspläne, Lärm- oder Gewässerschutzzonen

Diese Kennzahlen sind die Grundlage für das erste Volumen und damit für die Aussage gegenüber der Bauherrschaft, ob sich ein Projekt überhaupt rechnet. Sitzt eine Zahl nicht, verschiebt sich alles Nachfolgende.

Wo die Zeit verloren geht

Der Aufwand steckt selten im Rechnen, sondern im Zusammensuchen. Die Bau- und Nutzungsordnung liegt als PDF auf der Gemeinde-Website, in stark schwankender Qualität — manche gut durchsuchbar, manche schlecht gescannt. Die Parzellendaten kommen aus dem kantonalen GIS, die Sondervorschriften aus einzelnen Katasterkarten, die man nacheinander durchklickt.

Aus einem Gespräch mit der Geschäftsleitung eines geübten Büros: "Mit der Bauordnung, dem Baugesetz und der Verordnung zur Hand finden wir innerhalb eines halben Tages alles."

Ein halber Tag pro Studie ist für ein eingespieltes Büro realistisch. Das ist zugleich die Messlatte: Ein Werkzeug, das hier ansetzt, muss die Basisdaten nicht irgendwie liefern, sondern nachweisbar schneller und vollständiger als die Eigenrecherche — sonst entsteht kein Mehrwert.

Was wir daraus mitnehmen

Genau auf diese Phase ist Normy ausgelegt: Sie geben eine Parzelle ein, und Normy zieht die zugehörige Bau- und Nutzungsordnung samt der relevanten Vorschriften zusammen und fasst die baurechtlichen Kennzahlen in einem teilbaren Report zusammen. Jede Aussage ist mit der Quelle hinterlegt, damit Sie sie vor der Bauherrschaft oder der Bauverwaltung vertreten können.

Den Graubereich — die Auslegung einer unklaren Vorschrift — nimmt Ihnen das nicht ab. Aber die Stunden, die heute im Zusammensuchen der Basisdaten verschwinden, lassen sich verkürzen. Normy ersetzt keine Rechtsberatung; es macht die Grundlage schneller verfügbar, auf der Sie entscheiden.

Arbeiten Sie selbst im Wochentakt an Machbarkeitsstudien? Schreiben Sie uns — wir zeigen Normy gern an einer Ihrer realen Parzellen.