Was gehört in eine Machbarkeitsstudie? Checkliste für Wohnbauprojekte

Eine Machbarkeitsstudie ist so belastbar wie ihr schwächster Punkt. Ein übersehener Gestaltungsplan oder eine falsch angerechnete Fläche, und die Zahl, mit der die Bauherrschaft weiterplant, stimmt nicht mehr. Diese Checkliste fasst zusammen, was in eine Studie für ein Wohnbauprojekt gehört.

Sie ist für Mehrfamilienhäuser und kleinere Überbauungen in der Schweiz gedacht. Nicht jeder Punkt ist überall relevant, und vieles regeln Kanton und Gemeinde unterschiedlich. Wie die Schritte in der Praxis ablaufen, beschreibt Machbarkeitsstudie erstellen.

Wozu eine Checkliste

In der Leistungsordnung SIA 102 gehört die Machbarkeitsstudie zur Phase Vorstudien. Am Ende muss die Machbarkeit nachgewiesen sein, und zwar baurechtlich, technisch und wirtschaftlich. Was das konkret heisst, legt die Norm nicht Punkt für Punkt fest. Jedes Büro hat dafür seine eigene Routine.

Die Routine trägt, solange die Parzelle der letzten ähnelt. Kritisch wird es bei der Ausnahme: eine Gemeinde, die schon nach den neuen Baubegriffen arbeitet, ein Gestaltungsplan aus den Neunzigerjahren, eine Lärmsituation, die die Grundrisse bestimmt. Gerade unter Zeitdruck, wie ihn der Beitrag Die baurechtliche Machbarkeitsstudie unter Zeitdruck beschreibt, fallen solche Punkte zuerst durch. Die folgenden Abschnitte sind deshalb als Prüfliste gedacht, nicht als Inhaltsverzeichnis für den Bericht.

1. Auftrag und Ziel

Bevor Sie rechnen, klären Sie, welche Frage die Studie beantworten soll.

• Vorhaben: Neubau, Ersatzneubau, Aufstockung oder Erweiterung, allenfalls Verkauf der Parzelle.
• Ziel der Bauherrschaft: Anzahl und Grösse der Wohnungen, Miete oder Eigentum, Standard.
• Rahmen für Kosten und Termine, soweit bekannt.
• Abgrenzung: was die Studie nicht klärt, etwa Baugrund oder Statik.

2. Grundstück

• Parzellennummer, Fläche und Eigentumsverhältnisse.
• Grundbuchauszug mit Dienstbarkeiten und Anmerkungen. Diese stehen nicht im ÖREB-Kataster.
• Bestehende Bauten: Rückbau, Umbau oder Erhalt.
• Topografie, Zufahrt und Erschliessung mit Strasse und Werkleitungen.
• Belastete Standorte und Naturgefahren, soweit bekannt.

3. Planungsrecht

• Zone und Lärm-Empfindlichkeitsstufe.
• Kommunale Bauordnung (BNO, BZO oder Baureglement) und das kantonale Baugesetz mit Verordnung.
• Ob die Gemeinde die harmonisierten Baubegriffe nach IVHB anwendet oder noch altes Recht. Davon hängen Begriffe wie Gesamthöhe oder Gebäudehöhe ab.
• Sondernutzungspläne wie Gestaltungs- oder Erschliessungspläne und Baulinien.
• Der ÖREB-Auszug mit allen Themen, die die Parzelle betreffen.
• Ortsbild- und Denkmalschutz, etwa Inventareinträge, die das Volumen oder die Gestaltung einschränken.

4. Mass der Nutzung

• Welche Nutzungsziffer gilt: Ausnützungsziffer (AZ), Geschossflächenziffer (GFZ), Überbauungsziffer (ÜZ) oder Baumassenziffer, und mit welchem Wert.
• Die anrechenbare Grundstücksfläche, die nicht der Grundbuchfläche entsprechen muss.
• Wie Untergeschoss, Dachgeschoss und Attika angerechnet werden.
• Zuschläge für Arealüberbauungen oder Gestaltungspläne, sofern die BNO sie vorsieht, samt Bedingungen.

Wie die Rechnung im Detail aussieht und wo die typischen Fehler liegen, steht in Ausnützungsziffer berechnen.

5. Abstände, Höhen und Geschosse

• Grenzabstände, Gebäudeabstand und allfälliger Mehrlängenzuschlag.
• Strassen-, Wald- und Gewässerabstände, häufig im kantonalen Recht oder über Baulinien geregelt.
• Höhen und Geschosse: Fassaden- und Gesamthöhe oder Gebäude- und Firsthöhe, Vollgeschosse, Dach- und Attikageschoss.
• Gebäudelänge und allenfalls Gebäudebreite.
• Lärm: Liegt die Parzelle an einer stark befahrenen Strasse, prüfen Sie früh, ob die Grenzwerte eingehalten werden können. Das beeinflusst die Grundrisse.

6. Volumen und Varianten

• Baufenster aus Abständen und Baulinien.
• Mindestens zwei Varianten mit unterschiedlicher Typologie, damit die Bauherrschaft eine Wahl hat.
• Flächen und Volumen nach SIA 416: Geschossfläche, Hauptnutzfläche, Gebäudevolumen.
• Ein grober Wohnungsspiegel.
• Parkierung nach den Vorgaben von Gemeinde und Kanton, oberirdisch oder in einer Tiefgarage.
• Aussenraum, Spielflächen und Zugänge, soweit die BNO sie verlangt.

7. Kosten und Wirtschaftlichkeit

• Kostenschätzung aus Kennwerten pro m³ Gebäudevolumen oder pro m² Hauptnutzfläche, gerechnet für jede Variante.
• Angabe der Genauigkeit und des Kostenstands.
• Herkunft der Kennwerte: eigene Referenzprojekte oder eine externe Datenbank.
• Ertrag aus Miete oder Verkauf und daraus der tragbare Landwert, wenn die Bauherrschaft danach fragt.
• Die Annahmen, auf denen die Rechnung beruht.

8. Risiken und offene Punkte

• Vorschriften mit Auslegungsspielraum, und wie Sie sie ausgelegt haben.
• Punkte, die Sie mit dem Bauamt vorab klären sollten.
• Nötige Gutachten, etwa zu Lärm, Baugrund oder Altlasten.
• Absehbare Konflikte mit Nachbarn, die zu Einsprachen führen können.

9. Darstellung für die Bauherrschaft

• Eine Zusammenfassung auf einer Seite: zulässige Fläche, empfohlene Variante, Wohnungen, Kosten.
• Varianten im Vergleich, mit den Unterschieden in Fläche, Kosten und Qualität.
• Quellen für jede baurechtliche Zahl.
• Die nächsten Schritte bis zum Vorprojekt.

Was ein Werkzeug davon abdeckt

Ein Teil dieser Liste ist Recherche und Rechnung, und genau dort setzt Normy an. Das Dossier zu einer Parzelle gliedert sich in Abschnitte wie Verfahren & Bewilligung, Bebaubarkeit, Mass & Bauwerte, Nutzung & Zonierung, Lärm & Umwelt, Energie, Schutz & ÖREB, Hebel, Rechtsgrundlagen, Dokumente & Links sowie Bestehende Bebauung. Die Kennzahlen stammen aus der BNO der Gemeinde, mit dem Paragraphen neben jedem Wert. Das Handbuch zeigt unter Dossier lesen, wie Sie die Werte prüfen.

In der Machbarkeitsstudie platzieren Sie Volumen auf der Parzelle. Das Autolayout rechnet Varianten und prüft sie gegen Abstände und Mehrlängenzuschlag, die Varianten lassen sich nebeneinander vergleichen. Der Kostenrechner erstellt eine Kostenschätzung Vorprojekt nach SIA 102 mit ±15 % Genauigkeit und stützt sich dabei auf die Schlussabrechnungen Ihres Büros, beschrieben unter Kosten schätzen.

Die Checkliste geht aber über das hinaus, was ein Dossier liefern kann. Das Gespräch mit der Bauherrschaft, die Abklärung mit dem Bauamt, Fachgutachten und das Urteil im Graubereich bleiben bei Ihnen.

Was wir daraus mitnehmen

Eine gute Machbarkeitsstudie ist nicht die umfangreichste, sondern die, bei der nichts Wesentliches fehlt und jede Zahl eine Quelle hat. Eine Checkliste hilft, die Lücken zu sehen, bevor die Bauherrschaft sie findet. Wie Normy die Grundlagen pro Parzelle zusammenträgt, zeigt die Seite Machbarkeitsstudie.

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