Ausnützungsziffer berechnen: Formel, Beispiel und typische Fehler

Die Ausnützungsziffer ist meist die erste Zahl, die bei einer Parzelle interessiert. Sie bestimmt, wie viel Geschossfläche zulässig ist, und damit fast alles, was in der Machbarkeitsstudie danach kommt. Die Formel ist einfach. Schwierig wird es bei der Frage, was genau oben und unten im Bruch steht.

Die Formel

Ausnützungsziffer (AZ) = anrechenbare Geschossfläche ÷ anrechenbare Grundstücksfläche

Für die Machbarkeitsstudie brauchen Sie meist die Umkehrung:

zulässige anrechenbare Geschossfläche = anrechenbare Grundstücksfläche × AZ

Die Begriffe unterscheiden sich je nach Kanton. Manche Erlasse sprechen von anrechenbarer Bruttogeschossfläche und anrechenbarer Landfläche, andere von anrechenbarer Geschossfläche und Grundstücksfläche. Gemeint ist im Kern dasselbe Verhältnis. Was im Einzelnen angerechnet wird, legt das massgebende Recht fest.

Rechenbeispiel: Parzelle in Suhr, Wohnzone W4

Ein Beispiel an einer Parzelle in Suhr (AG): Die Parzelle misst 995 m² und liegt in der Wohnzone W4. Die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde legt für diese Zone eine Ausnützungsziffer von 0.80 fest. Die Zone selbst steht im Zonenplan und im ÖREB-Auszug der Parzelle.

• Zulässige anrechenbare Geschossfläche: 995 m² × 0.80 = 796 m²
• Grobe Zahl der Wohnungen: 796 m² ÷ 90 m² ≈ 8.8, also rund 8 Wohnungen à 90 m²

Genau diese Rechnung zeigt das Dossier in Normy unter Potenzial, zusammen mit Fläche, Zone und zulässiger AZ.

Die 90 m² pro Wohnung sind eine Faustgrösse auf Geschossfläche, nicht auf Wohnfläche. Wände, Treppenhaus und Nebenräume sind darin enthalten. Die Zahl ist deshalb eine Obergrenze für das erste Gespräch, keine Planung.

Die Rechnung funktioniert auch in die andere Richtung. Wünscht die Bauherrschaft 10 Wohnungen à 90 m², braucht es 900 m² anrechenbare Geschossfläche. Das entspräche einer AZ von 900 ÷ 995 ≈ 0.90, also mehr, als die Zone zulässt. Ohne Zuschlag aus einem Sondernutzungsplan geht diese Rechnung nicht auf.

AZ, GFZ, ÜZ: welche Ziffer gilt?

Nicht jede Gemeinde arbeitet mit der Ausnützungsziffer. Die interkantonale Vereinbarung über die Harmonisierung der Baubegriffe (IVHB) kennt die AZ nicht. Sie definiert stattdessen Geschossflächenziffer (GFZ), Baumassenziffer (BMZ), Überbauungsziffer (ÜZ) und Grünflächenziffer. Ob eine Gemeinde schon nach diesen Begriffen arbeitet oder noch nach älteren kantonalen Definitionen, hängt vom Kanton und vom Stand ihrer Nutzungsplanung ab.

Für die Rechnung ist das mehr als eine Begriffsfrage:

• Die GFZ nach IVHB geht grundsätzlich von der Summe aller Geschossflächen aus. Eine AZ nach altem Recht zählt dagegen nur die anrechenbaren Flächen. Eine AZ von 0.80 und eine GFZ von 0.80 erlauben deshalb nicht dieselbe Bebauung.
• Die ÜZ begrenzt die überbaute Fläche, nicht die Geschossfläche. Sie steuert den Fussabdruck und wirkt zusammen mit den Höhen.
• Die Baumassenziffer begrenzt das Bauvolumen über Terrain statt der Fläche.

Massgebend ist, was die Bau- und Nutzungsordnung der Gemeinde für die Zone festlegt. Wie Normy die geltende Ziffer pro Parzelle zeigt, beschreibt die Seite Ausnützungsziffer.

Was zur anrechenbaren Fläche zählt

Die meisten Fehler entstehen nicht beim Multiplizieren, sondern bei der Frage, welche Flächen mitzählen. Die Regeln dazu stehen im kantonalen Recht und teilweise in der BNO, und sie unterscheiden sich deutlich.

Typische Fragen sind:

• Wie werden Untergeschosse angerechnet, die teilweise aus dem Terrain ragen?
• Ab welchem Anteil zählt ein Dachgeschoss mit, und mit welcher lichten Höhe?
• Wird ein Attikageschoss angerechnet, ganz, teilweise oder gar nicht?
• Wie werden Wände, Treppenhäuser und Nebenräume behandelt?

Im Beispiel aus Suhr weist das Dossier Untergeschoss, Dachgeschoss und Attika jeweils als «bedingt» anrechenbar aus, mit Verweis auf die kantonale Bestimmung. Es unterscheidet ausserdem zwischen der anrechenbaren Fläche, die für die AZ zählt, und der effektiv gebauten Fläche inklusive nicht angerechneter Attika- und Dachgeschossflächen. Grundlage für Kosten und Erlös ist die effektive Fläche.

Typische Fehler

Grundbuchfläche statt anrechenbarer Grundstücksfläche. Die Fläche im Grundbuch ist nicht automatisch die anrechenbare. Je nach Recht werden etwa Teile in einer anderen Zone, Wald, Gewässer oder Flächen für Erschliessungsstrassen nicht angerechnet. Prüfen Sie, was die massgebende Definition abzieht.

Falsche Ziffer oder falsche Definition. Wer mit der GFZ-Logik rechnet, wo noch eine altrechtliche AZ gilt, oder umgekehrt, verschätzt sich schnell um ganze Geschosse.

Geschossfläche mit Wohnfläche verwechseln. 796 m² anrechenbare Geschossfläche sind nicht 796 m² vermietbare Fläche. Für Ertrag und Wohnungszahl zählt die Hauptnutzfläche.

Anrechnung von Unter-, Dach- und Attikageschoss übersehen. Das wirkt in beide Richtungen. Wer zu viel anrechnet, verschenkt Potenzial. Wer zu wenig anrechnet, verspricht Fläche, die nicht bewilligt wird.

Die AZ als erreichbar annehmen. Die Ziffer ist eine Obergrenze. Abstände, Höhen, Geschosszahl und Gebäudelänge begrenzen das Volumen oft früher. Im Beispiel aus Suhr erreichen zwei Varianten der Machbarkeitsstudie eine Ausnützung von 0.79 bei zulässigen 0.80, eine dritte bleibt bei 0.58.

Zuschläge ohne Bedingungen einrechnen. Viele Bauordnungen sehen für Arealüberbauungen oder Gestaltungspläne einen Zuschlag auf die Ausnützung vor. Er ist an Bedingungen geknüpft, etwa eine Mindestfläche oder erhöhte Anforderungen an die Qualität. Ohne diese Voraussetzungen gehört er nicht in die Rechnung.

Verbrauchte Ausnützung übersehen. Wurde eine Parzelle früher geteilt oder Ausnützung auf ein Nachbargrundstück übertragen, kann ein Teil bereits beansprucht sein. Ob und wie das möglich ist, regelt das kantonale Recht unterschiedlich. Ein Blick in den Grundbuchauszug und eine Nachfrage beim Bauamt klären das.

Wie Normy die Ausnützung zeigt

Normy liest die Nutzungsziffer und die übrigen Kennzahlen aus der BNO der Gemeinde und zeigt den Paragraphen neben jedem Wert. Das Potenzial rechnet es als Fläche mal Ziffer, wie im Beispiel oben. Wie Sie Werte und Quellen im Dossier prüfen, steht im Handbuch unter Dossier lesen.

In der Machbarkeitsstudie zeigt der Tab Baugesetz, mit welcher Ziffer und welchem Wert gerechnet wird und woher er stammt. Die Kennzahlen-Leiste zeigt bei jeder Variante, wie viel der zulässigen Ausnützung erreicht ist. Fragen zur Anrechnung einzelner Flächen können Sie im Chat stellen, die Baurecht-KI antwortet mit Quellen.

Die Auslegung im Einzelfall nimmt Ihnen das nicht ab. Wo die Anrechnung knapp oder unklar ist, bleibt die Rückfrage beim Bauamt der sichere Weg. Den ganzen Ablauf der Studie beschreibt Machbarkeitsstudie erstellen, die nötigen Inhalte die Checkliste für Wohnbauprojekte.

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